点评近期地产情况和个股推荐：政策利好下的投资机会
元描述: 解读房地产市场最新政策，分析销售、拿地、融资现状，并结合宏观经济环境，推荐国央企和优质民企投资标的，把握政策机遇。
引言: 房地产市场在经历了2021年的调整后，2022年能否迎来转机？近期政策利好不断释放，但市场表现仍较为谨慎。本文将深度解析近期地产政策的细致变化，分析销售、拿地以及融资端的现状，并结合宏观经济环境，判断行业未来的发展趋势，最终给出国央企和优质民企的投资建议，帮助投资者在政策机遇中把握投资机会。
一、政策端：利好频出，需求侧和融资侧双管齐下
需求侧政策： 最近一段时间，各地陆续释放需求侧政策，包括放松限购、限贷、下调房贷利率、放松公积金、购房补贴、放松税费等。从实际情况来看，二线城市政策松动更为明显，而核心城市“四限”政策调整较为谨慎。尽管政策力度尚不足以彻底扭转购房信心，但释放了积极信号，尤其是对二线城市的潜在购房者而言，政策利好将刺激市场活跃度。
库存情况： 市场上一直存在“库存不足，房价上涨”的担忧。然而，事实并非如此。我们统计了80城商品住宅库存，截至2022年1月，已取证未售的库存达到5.4亿方，为近十年高点，说明存量充足，不会出现因库存紧张导致的价格大幅上涨。
融资侧政策： 在融资方面，公司债、中票等债券融资有所放开，银行端也对资质良好的房企更加积极，但民企融资仍存在较大阻力。总体而言，融资环境有所改善，但对民企而言，改善程度有限，需要持续关注政策支持力度。
政策展望： 政策收紧需要组合拳式的放松来应对，目前政策仍在逐步推进，但仍未到位。我们预计政策将在Q2和Q3迎来观察窗口期，政策出台到起效用存在滞后性，这将决定整个政策和经济走向。
二、销售和拿地：市场分化，国央企优势明显
销售情况： 3月商品房销售面积同比降幅达到44.2%，受疫情影响，销售再次跌入冰点。虽然一季度数据包含了信贷放松带来的认购转签约，但实际情况可能比19年一季度成交量的7成左右还要糟糕。本轮购买力下滑主要受经济形势和收入预期下降的影响，购房者加杠杆意愿减弱。
拿地情况： 土地热度较去年第三批回暖，但拿地主体以国央企为主。从北京、福州、合肥、青岛等城市的拍地结果来看，成交热度有所提升，但城市间分化明显。国央企和优质民企仍积极拿地，而民企拿地态度依然谨慎。
市场现状： 当前整个销售、拿地、开工等指标都出现了大幅下滑，但这与2014年不同，当时房价翻倍，购买力没有大幅提升，而今年房价较19年更高，调控也更加严格。因此，今年拉动销售难度更大，需要更强大的政策支持来扭转购房者预期。
三、宏观经济：稳增长主线，地产政策至关重要
经济展望： 我们认为政策的核心观察窗口期是Q2和Q3，这将决定整个政策和经济走向是plan A——政策到位经济企稳，还是plan B——政策不到位或太迟，经济陷入衰退风险。目前我们以plan A作为交易主线，但由于政策出台速度慢于预期，稳增长主线可能持续到Q3甚至Q4.
地产政策： 地产行业是经济的支柱，政策支持力度将直接影响经济走向。目前，政策的七寸在于需求侧和资金侧，需要双边改善才能起到实质性作用。
四、开发板块：国央企优势凸显，民企面临挑战
板块表现： 近期地产开发板块强势上涨，涨幅最强的主要是出险房企，交易逻辑主要为反转和不良资产收购。但我们认为暴雷企业很难反转，行情无法长久。
企业分化： 当前企业分化还在加剧，暴雷尚未结束，竞争格局发生了改变。我们建议主力配置国央企和安全民企。
板块展望： 资金流入地产板块，一方面是政策利好刺激，另一方面是俄乌缓和，风险偏好上升。但稳增长真正意义上稳之前，其他板块缺乏长逻辑，资金相对青睐地产。
五、物业板块：业绩指引解除，市场价值凸显
板块表现： 近期物业板块发年报，但市场反应平淡，甚至有下跌，主要受业绩指引下调和销售尚未回暖的影响。
板块展望： 随着年报后业绩指引下调因素解除，销售也会在疫情消退后企稳。市场将重新关注到物业板块的价值，因为其具有永续现金流、无负债、中高速增长、估值合理的优势。
六、总结：政策宽松周期，机遇与风险并存
行业展望： 我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。“政策面持续利好—行业基本面筑底后续有望回升—国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面三层次共振向上。
投资机会： 本轮不仅仅是政策博弈，而是政策博弈+竞争格局改善，我们看好整体修复到1.5XPB。
风险提示： 政策落地存在不确定性，经济复苏进度存在不确定性，企业经营风险仍存。
七、常见问题解答
1. 政策何时落地？
政策落地时间存在不确定性，但我们预计将在Q2和Q3迎来观察窗口期。
2. 民企能否重返牌局？
对于部分民企而言，重返牌局需要分步进行，首先要解决现金流危机，其次修复资产负债表，最后才能重返牌局。
3. 房价会否出现大幅上涨？
当前库存充足，房价大幅上涨的可能性较低，但个别城市可能出现区域性的价格波动。
4. 哪些板块值得关注？
建议关注国央企和优质民企，包括开发板块、物业板块等。
5. 如何选择投资标的？
建议选择具有稳健经营、业绩支撑、竞争优势的企业，同时也要关注政策支持力度。
6. 投资地产市场需要关注哪些风险？
投资地产市场需要关注政策风险、经济风险、企业经营风险等。
八、投资建议
A股建议： 万科A、保利发展、滨江集团、金地集团、招商蛇口；地方国企、国资本轮也受益，建议关注华发股份、华侨城A；民企辅配新城控股、金科股份。
H股建议： 绿城中国、华润置地、中国海外发展；民企推荐旭辉控股集团、龙湖集团。
物业建议关注： 碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、中海物业、保利物业。
总结： 2022年是地产政策宽松周期，国央企和优质民企将迎来修复机会，但市场仍存在不确定性，投资者需谨慎选择投资标的，并关注政策变化和市场风险。
